Kui müüd Tais kinnisvara, lahutab maaosakond (Land Department) maksud otseselt tehingusummast juba omandiõiguse ülekandmise päeval. Müüja saab kätte vähem, kui lepingus kirjas. Täpne summa sõltub kolmest tegurist: kui kaua oled kinnisvara omanud, maaosakonna hindamisväärtusest ning sellest, kas müüja on eraisik või juriidiline isik.
Eraisikutest müüjatele rakendub progressiivne kinnipeetava maksu skaala vahemikus 5% kuni 35%, mida korrigeeritakse omandamisaastate arvu järgi. Ettevõtted maksavad lamedat 1% hindamisväärtusest. Oluline nüanss: kinnipeetav maks ei ole lõplik maks - seda saab oma-aastatulu deklaratsioonil arvesse võtta. Lisaks kinnipeetavale maksule kaasnevad müügiga ülekandmistasu ning kas eriotstarbelise ärimaks (Specific Business Tax, SBT) või templimaks, sõltuvalt sellest, kui kaua kinnisvara omati. Kõik kulud kokku võivad ulatuda 6,3% või rohkemani hindamisväärtusest.
Kiirülevaade peamistest määradest
- Kinnipeetav maks eraisikule - progressiivne skaala 5-35%, maksubaasi vähendatakse proportsionaalselt omandamisaastatega
- Kinnipeetav maks ettevõttele - kindel 1% maaosakonna hindamisväärtusest
- Ülekandmistasu - 2% hindamisväärtusest, tavaliselt jagatud ostja ja müüja vahel pooleks
- Eriotstarbeline ärimaks (SBT) - 3,3%, kui kinnisvara müüakse vähem kui 5 aasta pärast ostmist
- Templimaks - 0,5%, kui SBT ei rakendu (omand üle 5 aasta)
- Kõik maksud tasutakse maaosakonna kontoris omandiõiguse ülekandmise päeval - edasilükatud makse võimalust ei ole
Näidisolukorrad
Olukord 1: Eraisik müüb korteri 3 aasta pärast
Oletame, et Eesti ostja soetas Bangkoki korteri 5 000 000 THB eest ja müüb selle kolm aastat hiljem 6 000 000 THB eest. Maaosakonna hindamisväärtus on 5 200 000 THB.
Kinnipeetav maks arvutatakse järgmiselt: hindamisväärtus jagatakse omandamisaastate arvuga (minimaalselt üks aasta). Tulemuseks on 5 200 000 / 3 = 1 733 333 THB kui aastane maksustatav tulu. Seejärel rakendatakse tulumaksuskaala ning saadud aastane maksusumma korrutatakse taas kolmega.
Praktikas jääb kinnipeetav maks sellel juhul ligikaudu 150 000-180 000 THB vahele. Kui lisada SBT 3,3% hindamisväärtusest (171 600 THB) ning müüja pool ülekandmistasust (52 000 THB), ulatub kogu maksukoormus umbes 370 000-400 000 THB-ni, mis on ligikaudu 6,5-7% hindamisväärtusest.
Olukord 2: Ettevõte müüb villa
Tai-registreeritud äriühing müüb Phuketi villa, mille maaosakonna hindamisväärtus on 15 000 000 THB. Kinnipeetav maks on lihtsalt 1% ehk 150 000 THB. Kui ettevõte on kinnisvara omanud alla 5 aasta, lisandub SBT 3,3% ulatuses - veel 495 000 THB. Ülekandmistasu 2% moodustab 300 000 THB. Kõik kulud kokku teevad umbes 945 000 THB, mis on 6,3% hindamisväärtusest.
Oluline detail: ettevõtete puhul on 1% kinnipeetav maks ettemaks tavapärase 20% tulumaksu arvel. Müügitulu maksustatakse täismääraga aastasel tuluarvestusel, kuid juba kinnipeetud 1% arvatakse sellest maha.
Olukord 3: Eraisik müüb pärast 6-aastast omandamist
Üle 5 aasta omamisel asendub SBT templimaksuga 0,5%, mis toob märgatava kokkuhoiu. 10 000 000 THB hindamisväärtusega kinnisvara puhul on SBT ja templimaksu vahe 280 000 THB (330 000 vs 50 000 THB). Ka kinnipeetava maksu arvestusbaas on väiksem: jagamisel 6 aastaga saadakse madalam aastafiguur, mis langeb progressiivse skaala madalamasse astmesse.
Praktiline järeldus: müümine pärast 5-aastast omamist säästab müüjale 3-4 protsendipunkti hindamisväärtusest võrreldes varasema väljumisega.
Võrdlustabel
| Parameeter | Eraisik (alla 5 a) | Eraisik (üle 5 a) | Ettevõte (alla 5 a) | Ettevõte (üle 5 a) |
|---|---|---|---|---|
| Kinnipeetav maks | 5-35% progressiivne | 5-35% progressiivne | 1% kindel | 1% kindel |
| SBT | 3,3% | Ei rakendu | 3,3% | Ei rakendu |
| Templimaks | Ei rakendu | 0,5% | Ei rakendu | 0,5% |
| Ülekandmistasu | 2% (tavaliselt pooleks) | 2% (tavaliselt pooleks) | 2% (tavaliselt pooleks) | 2% (tavaliselt pooleks) |
| Kogukoormus | 6-9% | 3-5% | umbes 6,3% | umbes 3,5% |
| Arvestatav deklaratsioonis | Jah | Jah | Jah (tulumaksu arvel) | Jah (tulumaksu arvel) |
Peamised vead ja riskid
1. Lepinguhinna alahindamine. Maaosakond lähtub oma hindamisväärtusest, mitte lepinguhinnast. Kui lepinguhind on hindamisväärtusest madalam, arvutatakse maksud ikkagi hindamisväärtuse alusel. Kui lepinguhind on kõrgem, kasutatakse lepinguhinda. Hinna kunstlikul alandamisel pole maksusäästu ning see toob kaasa täiendava kontrollirisiki.
2. Aastate vale lugemine. Maaosakond loeb iga alustatud kalendriaasta täisaastaks. Detsembris 2023 ostetud ja jaanuaris 2026 müüdud kinnisvara loeb 3 aastaks, mitte 2 aastaks ja 1 kuuks. See arvestusviis on müüja kasuks ning seda tasub müügikuupäeva planeerimisel arvesse võtta.
3. Topeltmaksustamise lepingute eiramine. Eestil on Taiga sõlmitud topeltmaksustamise vältimise leping. Tai maaosakonnale tasutud kinnipeetavat maksu on sageli võimalik Eesti tulumaksust maha arvata, kui säilitatakse originaalkviitung koos kinnitatud tõlkega. Täpse olukorra selgitamiseks tasub enne tehingut konsulteerida maksunõustajaga.
4. Kinnipeetava maksu segamine kapitalikasumimaksuga. Tai ei kehtesta eraisikutele eraldi kapitalikasumimaksu kinnisvaramüügilt. Kinnipeetav maks arvutatakse kogu hindamisväärtuselt, mitte kasumilt. See erineb Euroopa maksusüsteemidest põhimõtteliselt ning üllatab välismüüjaid tihti.
5. SBT eelarvestamata jätmine kiire edasimüügi korral. Investorid, kes ostavad ehitusjärgus kinnisvara ja müüvad 1-2 aasta jooksul, jätavad 3,3% SBT sageli finantsmudelis arvestamata. 5 000 000 THB kinnisvara puhul tähendab see 165 000 THB ootamatut lisakulu.
6. Tai maksunumbrita müümine. Välismüüjad peavad enne tehingut hankima kohalikust maksuametist Tai maksukohustuslase numbri (TIN). Protsess võtab 1-2 tööpäeva. Ilma TIN-ita maaosakonda minnes lükkub omandiõiguse üleandmine edasi või blokeeritakse.
Kinnisvara Tais aitab klientidel mõista kõiki Tai kinnisvaratehingute maksunüanse ning leida sobivad eksperdid planeerimise toetamiseks.
Nutikas maksuplaneerimine võib säästä müüjale sadu tuhandeid baate. Peamised võimalused: omandasid hoidmine üle 5 aasta, maaosakonna hindamismetoodika mõistmine ning topeltmaksustamise lepingust tuleneva maksukrediidi kasutamine. Alusta müügi maksupoolega tegelemist vähemalt 6 kuud enne planeeritud tehingukuupäeva.