Lühivastus neile, kes otsivad konkreetset infot
Phuketis saab välismaalane kinnisvara osta arendaja järelmaksuga: tüüpiline skeem on 30% sissemaks + 70% üleandmisel, ilma intressita ehitusperioodi jooksul (18-30 kuud). Pärast üleandmist pikendatud makseplaan toob tavaliselt 3-8% aastaintressi. Tai kommertspankadest laenu saamine on välismaalasele praktiliselt suletud - seda teeb vaid üksik pank erandjuhtudel.
Miks Eesti ostja peaks sellest üldse teadma?
Eestlased on harjunud kinnisvara ostma kas säästudest või kodulaenuga. Tai turul on loogika teistsugune: seadus ei luba Tai pankadel välismaalastele eluasemelaenu anda tavalises mõttes. Tulemuseks on huvitav süsteem - arendajad finanseerivad ostjaid ise, konkureerides rahvusvaheliste investorite pärast nii intensiivselt, et makseplaan on muutunud peamiseks müügitööriistaks.
Colliersi Tai andmete järgi käivitati Phuketis aastatel 2021-2025 kokku 45 066 eluaset kogumahuga 469,72 miljardit baati (ligikaudu 13 miljardit dollarit). 2025. aastal kiirendas tempo veelgi: üle 72 uue projekti, enam kui 10 312 korterit väärtusega 81,64 miljardit baati. Sansiri teatas, et kavandab 2026-2028 Phuketis 20 uut projekti koguväärtusega 24 miljardit baati. AssetWise (brändi 'The Title' taga seisev arendaja) hoidis 2026. aasta märtsi seisuga Phuketis tellimuste mahtu 21,669 miljardit baati, mis moodustas 57% kogu ettevõtte portfellist.
See ei ole lihtsalt ilus statistika - see tähendab, et suuremad mängijad sõltuvad rahvusvahelistest ostjatest ja pakuvad seetõttu paremaid maksevõimalusi kui kunagi varem.
Millised makseskeemid praktikas eksisteerivad?
30/70 - kõige levinum ehitusfaasiplaaan
Ostja tasub 30% ostuhinnast lepingu sõlmimisel või esimese 3-6 kuu jooksul. Ülejäänud 70% makstakse korteri üleandmisel. Intress puudub. Sisuliselt on see intressivaba laen ehitusperioodi ajaks, mis kestab tavaliselt 18-30 kuud.
Näide: 8 miljoni baadi suurune korter AssetWise 'The Title' projektis. Ostja tasub broneerimistasuna 200 000 baati, seejärel 180 000 baati kuus 12 kuu jooksul (kokku 2,36 miljonit baati), lõplik üleandmismakse on 5,64 miljonit baati.
20/80 - pikendatud plaan koos maksega pärast üleandmist
Mõned arendajad, eriti villade segmendis, lubavad jätkata makseid pärast projekti valmimist. Ostja tasub ehituse ajal 20%, ülejäänud 80% jaotatakse 24-36 kuu peale pärast võtmete kättesaamist. Siin ilmub tavaliselt intress: 3-8% aastas.
See struktuur on levinuim villade puhul, mille hind jääb vahemikku 15-40 miljonit baati, kus ühekordne suur lõppmakse ei ole otstarbekas isegi jõukama ostja jaoks.
Tai panga hüpoteek - teoreetiliselt võimalik, praktikas keeruline
Mõned pangad töötavad siiski välismaalastega:
- UOB Thailand - kuni 70% LTV teatud riikide kodanikele, intress alates 6,5%
- Bangkok Bank - programm Tai tööloaga isikutele
- ICBC (Thai) - orienteeritud eelkõige Hiina ostjatele
Nõuded: tõendatud sissetulek 80 000-100 000 baati kuus, tööleping või ärivisum, tõendatud krediidiajalugu. Heakskiitmine võtab 45-90 päeva. Enamiku Eesti investorite jaoks, kellel puudub Tai töösuhe, on see tee praktikas suletud.
Koduriigi laen olemasoleva vara tagatisel
Osa ostjaid võtab laenu Eestis või mõnes teises kodumaal - kinnisvara, investeerimisportfelli või äri tagatisel - ja kannab raha Taisse. See võib anda soodsama intressimäära kui Tai alternatiivid, ja asetab ostja Tai arendajaga läbirääkimistel sisuliselt samaväärse positsiooniga nagu sularahaostja.
Võrdlustabel: neli peamist varianti kõrvuti
| Parameeter | 30/70 ehitusplaan | 20/80 pärast üleandmist | Tai panga hüpoteek | Koduriigi laen |
|---|---|---|---|---|
| Sissemaks | 30% | 20% | 30-50% | 0% (tagatud muu varaga) |
| Intressimäär | 0% | 3-8% aastas | 6,5-8% aastas | Sõltub riigist |
| Tähtaeg | 18-30 kuud | 36-60 kuud | Kuni 20 aastat | Kuni 15-25 aastat |
| Kättesaadavus välismaalasele | Kõrge | Keskmine | Madal | Sõltub staatusest |
| Kinnituse kiirus | 1-3 päeva | 1-7 päeva | 45-90 päeva | 14-60 päeva |
| Ostja risk | Keskmine (sõltub arendajast) | Keskmisest kõrgem | Madal (pank kontrollib projekti) | Valuutarisk |
| Lisamaks 10 miljonilt baadilt | 0 baati | 450 000-1 200 000 baati | 1 300 000-2 400 000 baati (5 aasta peale) | Muutuv |
Mida Eesti ostja peab vältima - peamised riskid
1. Müügi-ostuleping loetakse läbi pealiskaudselt. Makseplaan on kirjas SPA-s (Sale and Purchase Agreement). Kriitilised punktid: hilinenud makse trahv (tavaliselt 1-1,5% kuus), lepingu tühistamise tingimused (arendaja võib kinni pidada 25-30% kõigist makstud summadest), üleandmise kuupäev ja ehitusviivituse tagajärjed. Lase kindlasti ingliskeelne versioon üle vaadata kvalifitseeritud Tai kinnisvarajuristil.
2. FET-sertifikaadi nõue jäetakse tähelepanuta. Kui välismaalane ostab vabalt võõrandatava (freehold) korteri, peab iga sissemaksev ülekanne läbima Tai panga ja sellele peab olema väljastatud valuutatehingu tõend (Foreign Exchange Transaction - FET). Ilma selle dokumendita ei registreeri Maaametit omandiõigust. Sularahas valuutavahetuspunktis tehtud maksed ei kvalifitseeru.
3. Lõppmakset alahindamine. 30/70 plaan tundub ehituse ajal mugav. Kuid 70% ostuhinnast on suur summa. Kui ostja rahaline olukord ehitusperioodi jooksul muutub, riskib ta kaotada kõik juba makstud baadid.
4. Makseplaan ei ole pangagarantii. Arendaja makseplaan ei kaitse pankroti korral. Arendaja maksejõuetuse puhul astub ostja üldiste võlausaldajate järjekorda. Just seetõttu on arendaja valik nii oluline. Börsinoteeritud (SET-listitud) ettevõtted nagu AssetWise (21,7 miljardi baadise tellimuste mahuga) ja Sansiri (39 miljardi baadise tulude eesmärgiga 2026. aastal) on läbipaistvamad ja vähendavad seda riski.
5. Tehingukulud unustatakse arvestusest välja. Lisaks kinnivara hinnale: Maa-ameti ülekandmistasud (ligikaudu 2% uusarenduste puhul), hoonefondi sissemaks (500-800 baati ruutmeetri kohta) ja igakuised halduskulud (40-120 baati ruutmeetri kohta). Need ei ole arendaja makseplaaniga kaetud.
6. Välismaalaste omandipiirang korterites. Välismaalastel on lubatud omandada kuni 49% hoone müüdavast pinnast freeholdina. Enamik mainekatest arendajatest arvestab sellega eelnevalt, kuid iga projekti puhul tasub kontrollida, kui palju väliskvoodist on veel vaba.
Neli küsimust, mida Eesti ostja peaks enne allkirjastamist esitama
- Kas arendaja on börsil noteeritud ja kas ta avaldab auditeeritud finantsaruanded?
- Kas projektil on EIA heakskiit ja kehtiv ehitusluba - mitte ainult müügiluba?
- Mis juhtub minu maksetega, kui ehitus viibib üle 6 kuu?
- Mis valuutariski kannan mina, kui minu sissetulek on eurodes, aga leping on baatides?
Kinnisvara Tais meeskond aitab neid küsimusi projekti dokumentatsiooniga kõrvutada ja vajadusel kohaliku juristi juurde suunata.
Allikas: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers