Phuketi maaametis küsitakse tänapäeval küsimusi, mida veel paar aastat tagasi ei tekkinud kellelegi pähe: kust kolm Tai aktsionäri sai raha oma osakute eest tasumiseks, kas neil on tuludeklaratsioonid olemas, ja miks kõik kolm elavad erinevas provintsis. Varem läks selline paberimajandus läbi ilma pilkugi heitmata. Nüüd võrreldakse seda automaatselt Ärijuhtimise Osakonna (DBD) andmebaasiga.
Lühidalt: 2026. aastal ei ole Tais välismaalaste kinnisvaraõigusi laiendatud. Muutunud on see, et riik on hakanud jõustama reegleid, mis olid seadustes juba ammu olemas.
Üksikisikust välisostjale jääb otsene ja seaduslik tee jätkuvalt vaid üks: korteriomandi (freehold) ostmine hoone 49% suuruse välismaalaste kvoodi piires. Kõik ülejäänu eeldab kas erilubasid või ausat tunnistust, et sa ei ostagi omandit, vaid renti.
Mis on 49% kvoot ja kuidas seda praktikas kontrollida?
Korterelamu välismaalaste kvoot on 49% kogu hoone kõikide korterite pindalast, mitte 49% korterite arvust. See tähendab, et üksikutes populaarsetes projektides Rawai või Bang Tao piirkonnas võib kvoot olla juba täis, hoolimata sellest, mida müüja väidab.
Enne millegi allkirjastamist tuleks küsida maja haldusühistult (juristic person) värske tõend, mis kinnitab, kui palju vaba kvooti veel alles on ja kas konkreetne korter, mida ostma kavatsed, sellesse mahub. Kvoot täitub hoones ebaühtlaselt, nii et sama projekti eri tiivad võivad olla väga erinevas seisus. Praktiline nõuanne: kombineeri see kontroll vaatamiskäiguga kohapeal ja jäta reisile ajalist puhvrit, sest maaamet töötab ainult tööpäevadel ja üks päev jääb tehingu lõpuleviimiseks tihti väheks.
Kas Tai firma kaudu villa ostmine on endiselt võimalik?
Teoreetiliselt jah, praktiliselt aina riskantsem. Tai firma, kus 51% kuulub kohalikele aktsionäridele, oli aastakümneid standardviis villa "ostmiseks" koos maaga. Formaalselt oli kõik korras: firma on Tai firma, seega tohib maad omada. Tegelikkuses ei paigutanud Tai aktsionärid kunagi ainsatki bahti, ei osalenud juhtimises ja allkirjastasid lihtsalt tühjad aktsiate loovutamise vormid.
Täpselt sellist lõhet vormi ja sisu vahel on regulaatorid õppinud märkama. Kui maaamet näeb firmat, mille registreeritud kapital on 2 miljonit THB, aga see firma on ostnud krundi 25 miljoni THB eest, ja DBD andmebaas näitab, et Tai aktsionärid ei ole kunagi tuludeklaratsiooni esitanud ning on kirjas veel kahekümnel teisel firmal, siis rohkem küsimusi ei ole vaja.
Alates 2025. aastast vahetavad maaamet ja DBD andmeid, et kontrollida, kust tuleb tegelik kapital maad omavate firmade Tai aktsionäride taga. 2026. aasta aprillis käivitus DBD korralduse nr 1/2026 alusel ülevaatus, mis puudutab enam kui 46 000 välismaise osalusega firmat, karmistatud karistustega ja võimalusega need sundlõpetada, kui tegemist osutub nominee-struktuuriks.
Miks on nominee-struktuur kriminaalkorras karistatav?
Nominee-omand (kui Tai aktsionärid on ainult formaalsed, ei osale juhtimises ja ei ole oma raha investeerinud) on kriminaalkuritegu Välisäritegevuse seaduse (Foreign Business Act) alusel. Karistus on rahatrahv 100 000 kuni 1 000 000 THB ja kuni kolm aastat vangistust, ning vastutus laieneb ka Tai nominee-aktsionärile, ei ole tegemist ainult ostja riskiga.
See on põhjus, miks meie soovitus on selge: alla 30-40 miljoni THB eelarvega ostjal ei peaks eluaseme ostmisel Tai firma struktuuri kaaluma üldse. Risk ei ole see, et inspektor tuleb homme uksele. Risk on see, et edasimüügi ajal keeldub advokaadiga töötav ostja sellist tehingut lihtsalt sõlmimast, ja vara kaotab likviidsuse ammu enne, kui ta kaotab seaduslikkuse.
Siin on ka üks põhjendatud erand: kui sul on tegelikult toimiv Tai äri, reaalne käive, töötajad ja partnerid, kes investeerivad oma raha, siis maa omamine sellise firma kaudu ei ole nurgatagune skeem, vaid tavapärane korporatiivne praktika.
Maa omandiõigus välismaalasele: mis erandid tegelikult toimivad?
Maakoodeksi (Land Code) alusel ei ole välismaalasel üldjuhul õigust maad enda nimele omada. Erandid on kitsad: teatud pärimisjuhtumid ja Section 96 bis, mis lubab kuni 1 rai suurust krunti eluasemeks, tingimusel et investeering ulatub vähemalt 40 miljoni THB-ni heakskiidetud varadesse ning Siseministeeriumilt on saadud luba. Praktikas on selliseid lubasid antud väga vähe, seega ei tasu sellele erandile eelarvet planeerides lootma jääda.
Kuidas tegelikult töötab "30+30+30" liisinguskeem?
Müüjad turundavad liisingvillasid kui "90 aastat omandiõigust". Tegelikkuses registreerib maaamet ainult esimese 30-aastase perioodi. Lubadus pikendust anda on konkreetse maaomaniku personaalne kohustus konkreetse rentniku ees, ja Tai kohtupraktika on korduvalt käsitlenud selliseid pikendusi personaalse lepingulise õigusena, mis ei kandu automaatselt üle uuele maaomanikule.
Seni, kuni arendaja jääb äris ja hoolib oma reputatsioonist, toimib kõik sujuvalt. Tõeline test tuleb aasta 31 alguses, ja turul lihtsalt puudub veel statistika selle kohta, kuidas see test läheb, kuna nii vanu kuurortpiirkonna liisinguid on Tais siiani harva ette tulnud.
Registreeritav liisinguperiood on 30 aastat; sellest kaugemale ulatuvaid pikendusi maaregistrisse ei kanta, ja need jäävad konkreetse maaomaniku lepinguliseks kohustuseks.
Kust peab raha ostuks tulema ja mis on FET-vorm?
Korteriomandi (freehold) registreerimiseks peab raha jõudma Taisse välismaalt, välisvaluutas. Summade puhul, mis ületavad 50 000 USD, väljastab pank Foreign Exchange Transaction (FET) vormi, ja ilma sellise vormita maaamet tehingut ei registreeri.
See on ka miine, kus seaduskuulekas ostja ei näe mingit lisapinget: korteriomand, mis on ostetud välismaalt kantud rahaga ja millel on kehtiv FET-vorm käes, ei ole viimase kahe aasta jooksul muutunud päevagi keerulisemaks registreerida. Vastupidi, mida rangemalt kontrollitakse nominee-struktuure, seda prognoositavamaks muutub välismaalaste kvoodi ühikute järelturg, lihtsalt sellepärast, et seaduslikud alternatiivid selle varaklassi hoidmiseks välismaalasele jäävad aina kitsamaks.
Mis juhtus 99-aastase liisingu ja 75% kvoodi ettepanekutega?
-
aastal oli olukord turul hoopis teistsugune. Valitsuskabinet andis vastavatele ministeeriumidele korralduse uurida kahte ettepanekut: maa liisinguperioodi pikendamist 99 aastale ja korterite välismaalaste kvoodi tõstmist 75%ni. Phuketi rahvusvaheline ostjakogukond ei räägitud kuude jooksul peaaegu millestki muust.
-
aastaks ei ole ei üks ega teine meede seaduseks saanud. Debatt jooksis kokku poliitilise vastupanuga, ja argument "riigi maha müümisest" osutus tugevamaks kui argument kapitali ligimeelitamisest. Selle asemel, et õigusi laiendada, tegi valitsus midagi odavamat ja kiiremat: hakkas kontrollima, kas juba olemasolevaid reegleid järgitakse.
Ostjatel tasub planeerida praegu kehtivate reeglite, mitte arutlusel olevate eelnõude põhjal.
Kokkuvõtlik võrdlus: mis toimib ja mis ei toimi 2026. aastal
| Struktuur | Seaduslik seis 2026 | Peamine risk |
|---|---|---|
| Korteriomand 49% kvoodi piires | Otsene, täielikult seaduslik | Kvoot võib olla täis, tuleb kontrollida enne ostu |
| Tai firma nominee-aktsionäridega | Kriminaalselt karistatav | Trahv kuni 1 mln THB, kuni 3 aastat vangistust, likviidsuse kadu edasimüügil |
| Tai firma reaalse äritegevusega | Seaduslik, tavapärane praktika | Eeldab tegelikku käivet, töötajaid, partnerite oma kapitali |
| Section 96 bis maaomand | Seaduslik, aga peaaegu teoreetiline | Väga vähe lubasid antud, 40 mln THB investeeringu lävend |
| 30+30+30 liising | Registreeritud on ainult esimesed 30 aastat | Pikendus ei kandu üle uuele omanikule automaatselt |
Praktiline järjekord enne raha ülekandmist on lihtne: küsi kirjalik tõend allesjäänud välismaalaste kvoodi kohta konkreetse korteri jaoks, ja korralda maksed nii, et raha jõuab välismaalt õige eesmärgi märkega. Need kaks sammu välistavad enamiku riskidest, mis tehingu maaametis nurja ajavad.
Allikas: DBD korraldus nr 1/2026, viidatud aiproperty-phuket.com kaudu