Kujuta ette eestlast, kes kolm aastat tagasi arvutas Phuketi korteri tasuvust Euribori nulli lähedal seisva taseme juures. Tollal näis lubatud 6-7% aastane üüritootlus peaaegu utoopiliselt hea, sest riskivaba alternatiiv pakkus 1,5% kandis. Täna, 1. septembri 2026 seisuga, on see arvutus teistsugune: USA 10-aastane riigivõlakiri tasub 4,78%, Jaapani vastav paber annab 3% ja Euroopa võlakirjade tootlused on 15 aasta kõrgeimal tasemel. See ei ole börsiuudis, mis läheb kinnisvarainvestorist mööda. See on uus võrdlusalus, mille vastu peab iga Phuketi korter end tõestama.
Miks intressid üldse tõusevad ja mis see Phuketiga pistmist on
Põhjus on lihtne ja tüütu: energia on jälle kallinenud. Brent toornafta hind liigub 91 dollari juures barreli kohta, Euroopa gaas on mitme aasta kõrgeimal tasemel. Turud ei usu enam, et inflatsioon vaikselt sihttasemele laskub, ja hinnastavad sisse septembris toimuva intressitõusu nii USA Fedilt kui Euroopa Keskpangalt, võib-olla mitmeid järgemööda.
Jaapani 3% oli veel hetk tagasi mõeldamatu turul, mis püsis kolm aastakümmet nulli lähedal. Selle pöörde tagajärg on lihtne: raha voolab tagasi Jaapanisse ja üks maailma odavama laenu allikaid kuivab kokku. See on oluline ka Aasia kinnisvaraturgudele, sest odav jeen on aastakümneid rahastanud varaostu üle terve regiooni, kaasa arvatud Kagu-Aasia kinnisvara.
Kas kõrgemad intressid tähendavad Phuketis odavamaid kortereid?
Tõenäoliselt mitte otseselt, ja siin on lugu keerulisem kui Eestis harjutud. Klassikaline mõttekäik, intress üles, laen kallim, nõudlus langeb, siin praktiliselt ei toimi. Välismaalased ei saa Tais tavatingimustel Thai pangalaenu; valdav osa korteritest ostetakse sularahas või arendaja osamaksuplaaniga. Otsest laenukanalit, mille kaudu Fedi tõus nõudlust pigistaks, lihtsalt ei eksisteeri.
Mõju tuleb mujalt, kahe kanali kaudu. Esimene on alternatiivne tootlus: kui riskivaba dollari määr oli 1,5%, näis lubatud 6-7% üüritootlus neljakordse preemiaga. 4,78% juures kahaneb see preemia paari protsendipunktini, ja nende punktide eest võtab investor endale baht-valuutariski, madalhooaja tühjade kuude riski, haldusfirma tasud, hoolduse, maksud ja võimatuse vara ühe päevaga rahaks teha. Matemaatika ei ole enam iseenesestmõistetav.
Teine kanal on ostja rahakoti kaudu tulev meeleolu. Eurotsooni investor, kelle ettevõtte krediidiliin läks just kallimaks, lükkab teise korteri ostu edasi. Austraalia on selle näiteks: kinnisvaraga seotud aktsiad olid esimesed, mis langesid, kui turg hakkas hinnastama sisse uut intressitõusude tsüklit. Hongkongi Hang Seng indeks nõrgenes samal ajal Shein'i vaevalise noteerimisdebüüdi tõttu.
Mis endiselt räägib Tai kasuks
Kallis nafta ja globaalne inflatsioon ei mõjuta kõiki riike ühtviisi. Tai on riik, kus inflatsioon ja baaspoliitika intress on USA ja Euroopaga võrreldes suhteliselt madalad, ning baht on ajalooliselt käitunud valuutana, mida toetab turismipõhine jooksevkonto ülejääk. Baht-nomineeritud vara võib järgmise leevendustsükli käigus, nõrgeneva dollari taustal, esineda paremini kui täna paistab.
Siin on ka üks lihtne tõsiasi, mida tasub selgelt öelda: kuurortkinnisvara ei ole ainult tulu tootev vara, vaid ka tarbimiskaup. Korter, kus veedad kaks kuud aastas, ei võrreldu otse võlakirjaga. Õigem võrdlus on samaväärse majutuse pikaajalise üüri hinnaga.
Milline projekt kannab praegu suurimat riski?
Minu hinnang on selge: praeguses tsüklis ei ostaks ma ehitusjärgus (off-plan) projekti Phuketis ainult paberil lubatud garanteeritud tootluse pärast. See garantii on nii tugev, kui tugev on arendaja bilanss, ja just kallima raha tsükkel on aeg, mil nõrgemad arendajad hakkavad kohustusi täitmata jätma. Mõistlik tegevus praegu on valida valminud hoone, millel on vähemalt kaks hooaega tegelikku täituvuse ajalugu, kus saab lugeda haldusfirma tegelikke aruandeid, mitte prognoositavat tabelit.
Suurim risk kaasneb vähem tuntud arendajate ehitusjärgus projektidega, mis lubavad garanteeritud tootlust pika valmimistähtajaga. Just seal löövad rahastuse kõrgemad kulud projekti kõige valusamalt.
See ei kehti aga kõigile. Kui ostad korterit isiklikuks kasutuseks, viibid seal kolm-neli kuud aastas ja ei käsitle korterit võlakirjaportfelli asendajana, ei puutu see arvutus sinusse üldse. Sinu võrdlus käib pikaajalise üüri kulu vastu, mitte Fedi baasmäära vastu.
Missugune üüritootlus on Phuketis praegu mõistlik?
Oluline on netotootlus, mitte reklaamis nähtud brutoprotsent. Netotootlus pärast haldustasusid, maksude ja tühjade kuude mahaarvamist peaks dollarites mugavalt ületama 4,78%, vastasel juhul võtad riski tasuta.
See number ei ole staatiline lubadus, vaid lihtne test: võta iga korter, mis on nimekirjas, ja küsi, kas see toob rohkem kui riskivaba 4,78% dollarites ja kas oled valmis seda hoidma viis aastat. Kui vastus on 'ei' kummalegi küsimusele, otsi edasi.
Kuidas kallis nafta mõjutab ehitushinda ja turistide arvu?
Brenti hind 91 dollarit barreli kohta tõstab veotranspordi ja ehitusmaterjalide kulu. Riigile, mis impordib peaaegu kogu oma nafta, sealhulgas Tai, kandub see otse ehitushindadesse. See tähendab, et valmivate hoonete hinnad ei kipu langema, isegi kui üldine intressikeskkond survestab nõudlust.
Kallim nafta mõjutab ka lennupileti hinda, sest kütus moodustab olulise osa piletihinnast lendudel Euroopast ja Lähis-Idast. See kanal mõjutab otseselt turistide arvu ja seeläbi üüri täituvust, olgugi et see on kaudsem seos kui ehituskulude tõus.
Mida teha, kui kaalud ostmist just praegu?
Oodata intressitsükli pöördumist tähendab panustada vastu seda, mida turg praegu tegelikult hinnastab: septembris tulevat tõusu, mitte leevendust. Kui korter töötab arvudes juba täna raha kõrge hinna juures, töötab see veelgi paremini, kui raha odavneb.
Üks praktiline soovitus vaatlusreisi kohta: hooneid on parem inspekteerida ja haldusfirmadega vestelda madalhooajal, kui tegelik täituvus on nähtav, mitte lihvitud jaanuari-seisu foto. Madalhooajal on tavaliselt ka lennud odavamad ja naabruskondi saab võrrelda rahulikumalt, ilma rahvahulgata.
Allikas: CNA (Channel News Asia)