Kujuta ette tehingut, mida tuhanded eestlased on Phuketis viimase kahe aastakümne jooksul teinud: ostja kannab villa eest üle 12 miljonit baati, Tai jurist registreerib firma, kus 51% kuulub formaalselt kolmele Tai kodanikule, ja välismaalane saab 49% pluss direktori allkirjaõiguse. See skeem toimis pikalt tõrgeteta. Alates 1. augustist 2026 küsib Department of Business Development (DBD) neilt kolmelt Tai osanikult pangakontode väljavõtteid ja nõuab selgitust, kust raha nende osaku eest tegelikult tuli.
Kokkuvõte neile, kes praegu ostu struktureerivad: DBD määrus nr 2/2569 ei keela välismaist osalust ja ei tühista juba registreeritud firmasid. See, mida see teeb, on muuta odavad varifirma-skeemid kohaliku "õlekõrre" osanikega praktiliselt võimatuks, sest registripidaja jälgib nüüd rahaliikumist osanikult firmani täies mahus, mitte ainult paberil olevat lõplikku kapitalistruktuuri.
Riskis on uued taotlused. Kõik, mis registreeriti eelmise määruse 2/2568 alusel, jääb kehtima ja seda tagasiulatuvalt üle ei vaadata.
Mis täpselt muutus 1. augustil 2026?
DBD määrus nr 2/2569 jõustus 1. augustil 2026 ja asendas kaks varasemat õigusakti: määrused 2/2568 ja 1/2569. Igas registreerimises, kus osaleb välismaalane, tuleb nüüd esitada Tai osanike pangakontode väljavõtted, saava firmakonto väljavõtted ning allkirjastatud investeerimise selgituskiri (Investment Explanation Letter).
Kontroll toimub registreerimise või muudatuse hetkel, mitte hiljem maksuauditi käigus, nagu varem oli tavaks. See on põhimõtteline erinevus: probleem avastatakse enne, kui firma üldse eksisteerima hakkab, mitte aastaid hiljem, kui raha on juba villasse investeeritud.
Reegel katab firmade ja partnerluste loomist, kus välismaine osalus on alla 50%, ning ka igat muudatust, mis lisab välismaise vähemusosaniku või välismaise allkirjaõigusega isiku. See tähendab, et ka näiliselt "turvaline" 49% struktuur ei jää enam kontrollita.
Kas mu 2023. aastal registreeritud firma kaotab kehtivuse?
Ei. Kui firma registreeriti enne 1. augustit 2026 määruse 2/2568 alusel, jääb see kehtima ja seda ei võeta automaatselt uuesti läbivaatusele. See on üks punkte, mida meediakajastus on kohati liialt dramatiseerinud.
Aga siin on konks: esimene muudatus, mille registrisse esitad, tõmbab kaasa kogu uue dokumentide paketi. Direktori vahetus, osaku müük, kapitali muudatus või välismaise allkirjaõigusliku isiku lisamine, kõik need käivitavad täisulatuslikku kontrolli. Vanad struktuurid pole hävitatud, need on lukustatud paika. Nendest lahkumine on muutunud keerulisemaks kui neisse sisenemine.
Kust see reegel üldse tuli ja mis on 49% taga?
49%-line piir ei tulnud kunagi majanduslikust loogikast, see tuli kompromissist. 1999. aasta välisärimääruse seadus (Foreign Business Act B.E. 2542) sulges välismaalastele kolm tegevusalade nimekirja, sealhulgas maakauplemise ja enamiku teenuseid, ja defineeris välisfirma sellisena, kus mitteresidendid omavad poolt kapitalist või rohkem. Turg tegi lihtsa arvutuse: 49% välismaalasele, 51% Tai kodanikele. Kes need Tai kodanikud olid ja kust nende raha osaku eest tuli, ei huvitanud pikka aega kedagi.
Turuhinnangute kohaselt on tuhandeid maaga villasid Phuketis, Koh Samuil ja Pattayas struktureeritud täpselt sellise firma kaudu. Juriidiliselt oli see skeem alati habras: maaseadustik (Land Code) keelab otsesõnu välismaalasel maa omandamise proksi kaudu, ja teoreetiliselt võib maaosakond (Department of Lands) nõuda krundi sundmüüki. Praktikas see enne 2024. aastat peaaegu kunagi kaugemale ei läinud.
Muutus ei alanud kinnisvarast. Selle vallandasid rahapesu-uurimised ja niinimetatud hallmajanduse kuurortettevõtted: rendipoed, baarid, sukeldumiskeskused ja reisibürood, mis olid formaalselt registreeritud Tai kodanike nimele, kes teenisid 15 000 baati palka, kuid figureerisid mitme miljoni baadi suuruse kapitali omanikena. Sealt levis samasugune loogika edasi kõigele, mis DBD-le esitati.
Miks tavaline "õlekõrre osanik" skeem enam ei toimi?
Määrus 2/2569 on sisuliselt see fookusenihe, mis on tehtud ametlikuks. Registripidaja vaatas varem struktuuri. Nüüd vaadatakse allikat. Tai osanik, kes deklareeris 510 000 baadi suuruse sissemakse ühe miljoni baadi suuruse registreeritud kapitali vastu, peab nüüd näitama väljavõtet, mis tõendab, kus see raha enne ülekandmist asus ja millisele firmakontole see jõudis. Investeerimise selgituskiri kirjutatakse alla isiklikult ja allkirjastaja vastutab selle sisu eest.
Just siin murdub viimaste aastate populaarseim skeem. Paljud korraldused toetusid kahele trikile: eelisaktsiad piiratud häälõigustega, mis andsid välismaalasele tegeliku kontrolli isegi 49% juures, ning laen, mille kaudu sama välismaalane vaikselt rahastas Tai partneri osakut. DBD juba käsitles esimest trikki punase lipuna varifirma tunnusena. Teine on nüüd pangaväljavõttel nähtav: raha jõuab Tai osaniku kontole mõni päev enne registreerimist, summas, mis kattub sissemaksega täpselt. Juriidiline nutikus ei püsi eriti hästi vastu panganduse kronoloogiale.
Millised on karistused varifirma kasutamise eest?
See ei on uus reegel, see on 27 aastat vana. Alus on välisärimääruse seaduses (Foreign Business Act B.E. 2542, 1999), täpsemalt selle paragrahv 36-s, mis sätestab kuni 3-aastase vanglakaristuse ja 100 000 kuni 1 000 000 baadi suuruse rahatrahvi. Karistus laieneb nii välismaalasele kui ka Tai kodanikule, kes nõustus osakut hoidma. Maa puhul on lisaks võimalik krundi sundmüük.
Määrus 2/2569 ise ei ole karistav, see on kontrollimehhanism, mis muudab olemasoleva seaduse rikkumise oluliselt raskemaks jäävaks. 2026. aasta regulatiivse ülevaate kohaselt koondab uus reegel varem laiali pillutatud regulatsioonid kuude toimivasse dokumenti, sealhulgas automatiseeritud andmebaasi kontrollid ja rangemad reeglid allkirja tunnistajatele.
Firma või pikaajaline liisinguleping, mis tasub ennast Eesti ostjale ära?
Meie seisukoht: villa puhul, mille hind jääb kuni ligikaudu 25 miljoni baadi juurde, ei ole firma avamine täna mõistlik. Registreeritud 30-aastane liisinguleping (lease) maaseadustiku alusel annab kaitstud kasutusõiguse, maksab hoolduseks tunduvalt vähem ja ei nõua aastaseid registreeringuid, auditeid ega elavat Tai partnerit.
On üks tõsine miinus, mida ei tohi maha vaikida: Tai kohtud on järjekindlalt keeldunud tunnustamast liisingu pikendust üle 30 aasta uue maaomaniku suhtes siduvana. See on reaalne risk. Aga kaaludes kõiki teisi riske, on vananenud varifirma struktuur sellest ikkagi halvem valik.
See soovitus ei kehti, kui sul on päris tegutsev ettevõte: hotell, tootmine, eksport või restoraniketi äri koos päris käibega. Sellisel juhul on firma koos ehtsa Tai partneriga, kes on tegelikult kapitali investeerinud ja osaleb juhtimises, tavapärane ja täiesti seaduslik struktuur. Määrus 2/2569 sihib fiktsiooni, mitte äri. Suuremate projektide jaoks on olemas eraldi tee: Foreign Business License või BOI investeeringusoodustus, kus kuni 100% välisomandit on lubatud.
Praktiline märkus enne registreerimist
Üks asi, mida inimesed sageli unustavad: firma dokumentide allkirjastamine ja korporatiivse pangakonto avamine Tais eeldab peaaegu alati isiklikku kohalolekut. Tai pangad on 2026. aastal muutunud sellise konto avamise osas märgatavalt rangemaks ja küsivad tihti teist visiiti. Kui plaanid registreerimist, arvesta vähemalt nädalase kohaloluga Tais, sest pangakohtumise nihutamine kuu aja võrra edasi läheb maksma rohkem kui lennupilet.
Kui omad juba kinnisvara Tai firma kaudu, on mõistlik järgmine samm audit enne, kui mingi registrimuudatus vältimatuks muutub: kontrolli, mis toetab Tai osanike sissemakseid, kes on allkirjaõiguslikud isikud ja milliseid muudatusi tõenäoliselt järgmise kahe aasta jooksul vajad. Kinnisvara Tais aitab hea meelega hinnata, kas sinu praegune struktuur on 2026. aasta reeglite valguses jätkusuutlik või vajab ümbermõtestamist.
Allikas: AIM Bangkok