Kujuta ette: broneerimistasu on makstud, arendaja ootab jääksummat, ja siis tuleb küsimus, mida kinnisvarabüroo esindaja unustas alguses mainida - kuidas raha täpselt Tais maale jõuab, nii et see üldse loeb ametliku ostuna. See ei ole formaalsus. See on erinevus vabastuskirja (FET-sertifikaadi) saamise ja korteri omanikuna kinnistusraamatusse jõudmise vahel.
Venemaa kodanikele ei ole Tais kinnisvara ostmine keelatud ühegi seadusega, ja Venemaa oma välisvara reeglid ei takista seda ka. Küsimus ei ole kunagi olnud, kas tohib, vaid kuidas raha piiri legaalselt ületab ja mis dokumendijälg selle taha jääb.
Kolm seaduslikku makseviisi - lühivastus
On kolm töötavat kanalit: ülekanne ostja isiklikult pangakontolt Venemaal, ülekanne deklareeritud välismaisest pangakontost, või sularaha, mis on deklareeritud mõlemal piiril. Kõik kolm on seaduslikud, kuid ainult üks neist annab automaatselt Tais panga väljastatava FET-sertifikaadi, mis on omakorda eeltingimus, et korter registreeritaks freehold-omandina.
Sularaha üksinda ei lahenda Tais-poolset võrrandit. Korteri registreerimine freehold-vormis eeldab FET-vormi (Foreign Exchange Transaction), mis kinnitab, et välisvaluuta jõudis riiki väljastpoolt ja vahetati baht'iks Tais panga sees. Käega sisse toodud sularaha seda dokumenti ei genereeri, olenemata sellest, kui korrektselt see piiril deklareeriti.
Miks pärast SWIFT-i katkemist tekkisid vahendajad
Kuna enamik Venemaa pankasid on SWIFT-süsteemist väljas, on kinnisvara maksete maastik nullist ümber ehitatud. Maksevahendajad, kolmandate isikute ülekanded, sularahakohvrid ja krüptoahelad - kõik need on tekkinud kui töölahendused. Mõned mahuvad Venemaa Föderaalseaduse 173-FZ valuutaregulatsiooni raamesse, teised libisevad ohtlikult lähedale Venemaa Kriminaalkoodeksi artiklile 193.1.
Siin tekivad enamik ostjate probleeme - kahe reguleeriva süsteemi kokkupuutepunktis. Tais on omalt poolt oma nõudeid karmistanud: Maa-amet (Land Department) nõuab tõestust, et välisvaluuta on füüsiliselt riiki sisenenud ja Tais pinnal baht'iks konverteeritud.
Maksevahendajaid tohib kasutada, kuid vaid neid, kellel on litsents konkreetselt eraisikute tehinguteks, mitte korporatiivne väliskaubanduslitsents. Kõige olulisem dokument selles ahelas on teenuslepingu (volikirja/agentuurilepingu) tekst, mis nimetab eesmärgiks selgesõnaliselt 'kinnisvara eest tasumine' - mitte kunagi 'ülekandeteenus' ja kindlasti mitte 'kaubatarne'. Sularahakviitung osutatud teenuse eest on lihtsaim märk, et vahendaja tegutseb Venemaal läbipaistvalt.
Turuhind vahendusteenusele jääb tavaliselt 1 kuni 2,5% tehingu summast pluss vahetuskurss-spread, kusjuures erinevate pakkujate hinnavahe võib tehingu eelarvest ulatuda kuni 1,5%-ni. See vahe on piisavalt suur, et tasub uurida vähemalt kahte-kolme vahendajat enne otsustamist.
Mis kõik tegelikult valesti läheb
Levinuim viga turul: raha saadetakse kauba või seadmete eest tasumisena, kui tegelikult ostetakse korterit. See kvalifitseerub ülekandeks vale eesmärgi all, mis toob kaasa repatrieerimisnõude, trahvi Venemaa Haldusõiguserikkumiste Koodeksi artikli 15.25 alusel, või suuremate summade puhul kriminaalvastutuse artikli 193.1 järgi. Enne raha saatmist loe alati üle märgitud maksmise eesmärk ja jäta tehing pooleli, kui see viitab 'kaubale'.
Katkenud saatjate ahel on teine sagedane probleem: raha võtab Venemaal vastu üks firma, kuid Tais arendajale jõuab see täiesti seotu ettevõttelt. Nõua, et lõplik maksja on lepingus nimeliselt kirjas, ja küsi näiteid varasematest lõpetatud maksetest.
Tais arendajad keelduvad üha sagedamini vastu võtmast raha isikutelt, kellel puudub seos tegeliku ostjaga. Maksmise eesmärgis peab olema ostja täisnimi, projekti nimi ja korteri number.
Krüptovaluutas tasumine tundub mugav, kuid 173-FZ alusel ei kvalifitseeru digitaalvarad ei Venemaa ega välismaise valuutana. Otsest keeldu ei ole, kuid Venemaa poolel puudub ka toetav dokument. Kasuta krüptot vaid siis, kui suudad hilisemal repatrieerimisel raha teekonna maksuametile täielikult selgitada.
Üks asi, mida enamik ostjaid ei oota: rendiõigus (leasehold) ilma FET-ita võib osutuda probleemiks. Mitmed Phuketi maa-ametid on aastaid nõudnud seda dokumenti isegi 30-aastaste rendilepingute registreerimisel, kuigi teoreetiliselt ei peaks see olema kohustuslik. Struktureeri makse nii, et FET oleks võimalik saada igal juhul, isegi kui seda praegu ei nõuta.
Ja kõige levinum eksitus kõigist: mõte, et kui keegi praegu ei küsi, siis probleemi ei ole. Nii kaua kui keegi ei vaata, ei ole ka küsimusi. Kontroll ilmub aga tavaliselt lahutuse, maksuauditi, või hilisema müügitulu repatrieerimise ajal. Kogu toimik - leping, kviitung, maksekorraldus, FET, arendaja kinnitus - tasub koostada kohe ja hoida alles kümmekond aastat.
Kuidas näeb välja töötav maksekett
- aasta tööstuse juhised osutavad järjekindlalt samale struktuurile: raha peaks liikuma välisvaluutas, ideaalis läbi kolmanda riigi panga konto, mis kuulub ostjale, otse Tais panka, mis väljastab FET-i ostja nimel, nii et see kattub kinnistusraamatusse kantava isikuga.
Minu soovitus on lihtne: ehita rahaahel enne broneerimistasu maksmist. Ideaalne kett näeb välja nii - ülekanne oma Venemaa pangakontost litsentseeritud maksevahendajale agentuurilepingu alusel, mis nimetab eesmärgiks 'kinnisvara eest tasumine', seejärel valuutaülekanne arendajale viitega ostjale ja korterile, konverteerimine baht'iks Tais pangas, FET-i väljastamine, ja lõpuks registreerimine Maa-ametis. Kui eelarve jääb selle struktuuri jaoks liiga kitsaks - näiteks kui tehingu summa on nii väike, et vahendustasu ületab proportsionaalselt kasu - tasub kaaluda otse Venemaa pangast tehtud ülekandeid, kuigi need on praegu keerulisemad teostada.
Mõni pakub 'lihtsustamist', varjates makse eesmärki mõnes etapis. See on punane lipp. Ühe protsendipunkti kokkuhoid vahendustasult ei ole kunagi väärt riski, et tehing põhineb võltsitud dokumentidel.
Kas on olemas automaatne andmevahetus Tais ja Venemaa vahel?
Otsest automaatset andmevahetust kinnisvaratehingute kohta Tais ja Venemaa vahel ei ole, kuid finantskontode teave vahetub, mis vähendab, ent ei kõrvalda, kontrolli riski. See tähendab, et pangakonto olemasolu ise võib pinna alla jõuda, isegi kui konkreetne korteritehing ei ole automaatselt nähtav.
Kas tasub Phuketisse kohale sõita?
Esimese ostu puhul, jah. Kinnisvara ülevaatus, kohtumine juristiga ja lepingu allkirjastamine arendaja kontoris kohapeal säästab kuid edasi-tagasi kirjavahetust. Kinnisvara Tais aitab meie klientidel selle protsessi läbi käia ilma üleliigsete üllatusteta - alates makseahela kavandamisest kuni tehingu lõpuni.
Allikas: Realty-Phuket.com