Kui teie villa Phuketis või Samuil on registreeritud tai firma nimele, kus 51% aktsiaid kuulub kolmele tai kodanikule, keda te pole kunagi kohanud, on mais 2026 muutunud üks asi: maaametnik istub laua taga ja teab nüüd, kust kontrollida.
Seni oli see süsteem paberil olemas juba 2006. aastast, kui Siseministeerium andis ametnikele korralduse hakata kahtlustavalt suhtuma firmadesse, mis loodi paar nädalat enne maatehingut ja mille tai aktsionäridel puudus nähtav sissetulek. Probleem oli lihtne: juhis oli olemas, aga tööriist puudus. Provintsi maaametis nägi ametnik kaustatäit dokumente, mitte andmebaasi, kust asju ristkontrollida saaks.
Mis täpselt mais 2026 muutus?
Tai Maa-amet (Department of Lands) saatis kõikidele provintside maaametitele kolm ringkirja märkega 'kõige kiireloomulisem'. Need ei muuda maakoodeksit ega välismaalaste maaomandi keeldu, aga loovad ühtse kohustusliku kontrolli- ja aruandlussüsteemi. Maaametid peavad nüüd ristkontrollima firma andmeid Äriarengu Ameti (DBD) andmebaasiga, nõudma finantsdokumente ja tehes vajadusel kohapealseid kontrolle.
See tähendab, et Chonburi või Phuketi registreerimislauas hakati küsima küsimusi, mida varem lihtsalt ei küsitud: kust tuli tai aktsionäri raha, mis on tema töökoht, miks tema osalus maksti sularahas.
Millise piirmäära ületamisel algab põhjalikum kontroll?
Kontroll käivitub kahel juhul: kui sularahas tehtud makse on 2 miljonit tai enam Tai bahti, või kui vara hinnatud väärtus ületab 5 miljonit bahti. Selle piiri ületamisel uurib amet kõigi tehinguga seotud isikute rahaallikaid, sissetulekut ja töösuhet.
Oluline nüanss: firmasid, kus välismaalase osalus kapitalis, aktsiates või kontrollis ületab kehtestatud künniseid, märgistatakse kui 'kõrge riskiga' (high-risk). See tähendab põhjalikumat läbivaatust: aktsionäriregister, DBD dokumendid, finantsandmed, lepingud ja füüsiline kohapealne kontroll. Amet rõhutab selgesõnaliselt, et kõrge riski märgistus on sõelumisvahend, mitte süüditunnistus. Firma nimekirjas olemine ei tähenda automaatset eeldust, et midagi on valesti.
Kas see kehtib ka vanade tehingute puhul?
Jah, ja see on paljudele omanikele ebameeldiv üllatus. Reeglid kehtivad mitte ainult uute tehingute, vaid ka olemasolevate omandistruktuuride kohta, kaasa arvatud firmad, mis ostsid maad viis või kümme aastat tagasi.
See tähendab, et villa, mille ostsite 2015. aastal läbi 'paketifirma', mille lõi kinnisvaramaakler nädal enne notariaali minekut, on täna sama nähtav kui homme registreeritav tehing.
Mis juhtub nominee-aktsionäriga seadusliku vastutuse mõttes?
Nominee-omand ehk fiktiivne tai aktsionär on jätkuvalt kriminaalasi Välisäritegevuse seaduse (Foreign Business Act) alusel. Karistus on rahatrahv vahemikus 100 000 kuni 1 miljon bahti ning kuni kolm aastat vangistust, ja see kehtib mõlemale poolele: nii välismaisele ostjale kui tai kodanikule, kes nõustub olema fassaadiaktsionär.
See on ka põhjus, miks 'usaldusväärse fiktiivaktsionäri' leidmine on Phuketil ja Samuil viimastel kuudel muutunud märkimisväärselt kulukamaks ja keerulisemaks. Riski hind on tõusnud kõigile osapooltele.
Paralleelselt käib üleriigiliselt audit, mis hõlmab üle 46 000 firma välismaise osalusega, mida kontrollitakse kahtlustatavate nominee-struktuuride suhtes, vastavalt 2026. aasta kriitika kajastavale erialasele meediale.
Kust see skeem üldse pärineb ja kes seda kasutab?
Skeem on vanem kui enamik selle praegusi kasutajaid. See kujunes välja 1990ndate teisel poolel, pärast Aasia finantskriisi, kui Tai avas kinnisvaraturu välismaisele kapitalile, muutmata seejuures maakoodeksit. Välismaalastele anti täisomandis korterid ja rendiõigused. Maa jäi lauale.
Turu vastus oli töökäik: tai firma, kus 51% aktsiaid kuulub tai kodanikele, samal ajal kui tegelik kontroll on välisinvestori käes läbi eelisaktsiate kaalutud häälõigustega, aktsiate pandilepingute ja volikirjade. Terved tänavad villadega Koh Samuil, Hua Hinis ja Phuketi lääneranniku ääres on ehitatud just selle struktuuri peale.
Mis nüüd esimesena lakkab töötamast, on nädal enne notariaali kokkupandud 'paketifirma' kolme tai aktsionäriga, kelle finantsandmed ei näita mingit sissetulekut ega kontoliikumist. Teine levinud eksiarvamus, mis laguneb: uskumus, et tai abikaasa kinnitus raha personaalsest päritolust sulgeb toimiku igaveseks. See lahendab konkreetse registreerimise, aga ei kaitse aluseks olevat struktuuri, kui maa on firma, mitte tema isikliku nime all.
Kas maa võidakse konfiskeerida - ja kui realistlik see on?
Maakoodeks lubab ametivõimudel anda korralduse ebaseaduslikult soetatud maa võõrandamiseks kindla tähtaja jooksul ning sundmüügiks, kui korraldust ei täidetud. Praktikas ei ole turg näinud massilisi konfiskeerimisi, ja ma ei ootaks neid ka praegu; poliitiliselt oleks see liiga kulukas riigile, kus välisostjad moodustavad kuurortprovintsides olulise osa nõudlusest.
Realistlikum tulemus on vaiksem ja tüütum: edasimüük, mis venib kuudeks, kuni kõrge riski struktuur läbib ülevaatust, samal ajal kui hinnasoodustus laieneb, kuna ostja lahkub tehingult.
Firma versus rendileping: mida praegu eelistada?
Minu seisukoht on selge: kui te valite praegu tai firma ja registreeritud pikaajalise rendilepingu vahel maja ja maa jaoks, valige rendileping. 30-aastane rendileping (leasehold), registreeritud maaametis chanote-dokumendi taha, annab nõrgemad õigused, aga see ei kollapseeru auditi käigus ega muuda teid kriminaalasja objektiks.
Korteriomand 49% välisomandi kvoodi raames jääb ainsaks täisomandi vormiks, mis on välismaalasele kättesaadav, ja see on jätkuvalt kõige igavam, ning samal ajal kõige turvalisem valik laual.
Ühe reservatsiooniga: firmastruktuuri täielikult maha kirjutada oleks ennatlik. Firma, millel on tegelik äritegevus, ehtne tai partner, korralikult sissemakstud kapital ja mitu aastat puhast raamatupidamist, läbib kontrolli edukalt. Konks on see, et selline firma maksab tegelikku raha ja vajab tegelikku äri taga, mitte kest.
Ja siis on olemas selge erand, kus mitte midagi sellest ei kehti: eelarve 5-6 miljonit bahti valmis korteri jaoks. Ei firmat, ei nominee'i, ei rahaallika künnist, mis hinnatud väärtuse põhjal käivituks. Lihtsalt ei ole midagi struktureerida.
Mida teha, kui villa on juba firma nimel?
Alustage auditist: kes on aktsionärid, kuidas kapital makstud, ja kas firmal on tegelik raamatupidamine ja tegevus taga. Sealt edasi tuleb valida firma täieliku vastavuse viimise ja rendilepinguks konverteerimise vahel. Viimane on müügi seisukohalt tavaliselt odavam variant, kui probleemid müügihetkel ilmnevad.
Üks konkreetne samm, mida tasub teha juba sel nädalal: tellida DBD firma väljavõte ja vaadata täpselt, mida maaamet näeb. See maksab minimaalselt ja võtab päeva, ning restruktureerimise otsus on parem teha ammu enne, kui soovite müüa.
Praktiline märkus registreerimise kohta: tehingu vormistamine maaametis eeldab isiklikku kohalolekut või volikirja, mis on koostatud rangelt tai õiguskeeles, ja ametid on muutunud märkimisväärselt nõudlikumaks isikliku kohaloleku suhtes. Planeerige kaks-kolm tööpäeva järjekorra, hindamise ja pangatšeki jaoks.
Allikas: Restate.ru