Kujuta ette, et keset Bangkoki ärikeskust, kõrghoonete vahel, kasvab paar rida banaanipuid. See ei ole juhus ega eksootiline kapriis, vaid aastakümneid toiminud maksutrikk, mille abil kinnisvaraomanikud maksid oma maalt murdosa sellest maksust, mida oleks pidanud tasuma ärimaana. Bangkoki linnavalitsus (BMA) on nüüd otsustanud sellele lõpu teha ning muudatus puudutab igaüht, kel on Bangkokis maaga seotud plaane, ka Eestist vaatavaid investoreid.
Mis täpselt muutub?
BMA on ametlikult teinud ettepaneku tõsta maksumäära maatükkidele, mis on formaalselt registreeritud põllumajandusmaana, kuid asuvad tegelikult Bangkoki kesklinna ärikvartalites. Praegu maksavad sellised 'põllumajanduslikud' krundid vaid 0,01-0,1% hinnatud väärtusest, samal ajal kui tegelik ärimaa maksumäär on 0,3-0,7% (Maksuameti andmed). Vahe on olnud niivõrd suur, et see on aastaid võimaldanud kesklinna kinnistute omanikel maksta 5-10 korda vähem maksu, kui nende vara tegelik kasutus eeldaks.
Eestlasele arusaadava võrdlusega: see on veidi nagu kui Tallinna kesklinna ärihoone omanik registreeriks maa põllumajandusmaana, sest hoovis kasvab paar kartulipeenart, ja maksaks selle pealt murdosa tavapärasest maamaksust. Bangkokis on see praktika olnud legaalne, laialt levinud ja väga tulus.
Kui palju maksumäär tegelikult tõuseb?
Uue ettepaneku kohaselt tõuseb põllumajandusmaa baasmäär praegusest umbes 0,01% (kuni 0,10%) vahemikku 0,03-0,12%. See tähendab algset maksukoormust ligikaudu kolmekordistuvana: umbes 100 baadist kuni 300 baadini iga miljoni baadi maaväärtuse kohta (Nation Thailand). Loogika suletakse konkreetsete arvudega: sada miljonit baati väärtusel maatükil ulatus varasem säästuvõimalus 500 000-700 000 baadini aastas. Just sellist summat on omanikud aastate jooksul maksuametile 'võlgu' olnud, kasutades ära ebaselget klassifikatsioonisüsteemi.
Kellel on maja põlema hakanud?
Muudatus tabab eelkõige tühjade ja näiliselt põllumajanduslikuks registreeritud kruntide omanikke sellistes tipplokatsioonides nagu Silom, Sathorn, Sukhumvit, Ploenchit ja Ratchadamri. Just neis piirkondades on maa väärtus niivõrd kõrge, et vahe põllumajandusliku ja ärimaa maksumäära vahel on loonud suurima kiusatuse 'optimeerida'. Turul liikuvate hinnangute kohaselt on Bangkoki tipplokatsioonides formaalselt põllumajandusmaana registreeritud sadu maatükke, suurusega 1 kuni 20 rai.
Millal muudatused kehtima hakkavad?
Ettepanek on hetkel kooskõlastamisel Rahandusministeeriumiga. Praeguse ajakava järgi võiks muudatused saada heaks kiidetud 2026. aasta lõpuks ja jõustuda 2027. eelarveaastast, ent täpne ajastus sõltub poliitilisest protsessist Tais, mis, nagu igal pool mujal, võib venida.
Laiem taustapilt: seadusandlus ja turunumbrid
Bangkoki maamaksusüsteemi selgroog on Maa- ja Ehitusmaksuseadus B.E. 2562, mis jõustus 2020. aastal ja lõi neli maksukategooriat: elamumaa, põllumajandusmaa, ärimaa ja tühi maa. Põllumajanduskategooria kannab kõige madalamat määra, alustades 0,01%-st kuni 75 miljoni baadi väärtusega kruntidel, samal ajal kui ärimaa määrad algavad 0,3%-st ja kasvavad astmeliselt.
Konteksti mõistmiseks tasub vaadata ka konkreetseid hinnatasemeid: Sukhumvit'i piirkonnas soi 1-63 vahel ulatub hinnatud maaväärtus 800 000-1 500 000 baadini ruutwahi kohta (Riigikassa, 2024-2027 ümberhindamine). See on üks kallimaid maapiirkondi kogu Kagu-Aasias.
Kasvav maksusurve tühjale maale on juba mõjunud arendusvalmis maa pakkumisele: see kasvas 12-15% aastatel 2024-2025 (AREA, Agency for Real Estate Affairs andmed). Paralleelselt karmistab BMA ka järelevalvet, nõudes, et põllumajandusmaana registreeritud krunte tuleb tegelikult kasutada päris põllumajanduseks, mitte sümboolseks 'varikülvi' katmiseks (Bangkok Post).
Oluline on ka meelde tuletada: välismaalastel on Tais maa otsene omamine keelatud (Maaseadustik, artikkel 86). See tähendab, et muudatus puudutab peamiselt neid, kes hoiavad maad Tai äriühingu kaudu või pikaajaliste rendilepingute alusel, mis on tavaline struktuur ka Eesti investorite jaoks.
Miks BMA seda üldse teeb? Vastus on lihtne: raha. BMA kogub maamaksu otse ja tal on tugev huvi tulu kasvatada, sest 2025. aasta kogumissiht oli 37 miljardit baati.
Mida see tähendab hinnatasemele ja arendusprojektidele?
Mõju on tõenäoliselt kahesuunaline. Lühiajaliselt panevad mõned omanikud oma krundid müüki, mis võib hindu ajutiselt pehmendada või kasvutempot aeglustada. Keskpikas plaanis toob kasvav arendustegevus turule rohkem korterelamuid ja äripinda, mis aitab turgu tasakaalustada ja pakub ostjale rohkem valikuid.
Kaudselt mõjutab see ka üüriturgu. Kui äripindade omanikud ei saa enam naabruses asuvat maad põllumajandusmaana klassifitseerides oma maksubaasi vähendada, kasvavad nende tegevuskulud. Osa sellest koormusest kandub tõenäoliselt edasi üürnikele, eriti B- ja C-klassi kontoripindadel.
Kas tuleb suur müügilaine?
Massilist väljamüüki pole tõenäoliselt oodata. Suured maaomanikud, näiteks Crown Property Bureau ning Sirivadhanabhakdi ja Chirathivat perekonnad, tegutsevad pikaajaliste strateegiate alusel ega hakka vara müüma paarisaja tuhande baadi suuruse maksutõusu pärast. Küll aga võivad hakata müügiotsuseid tegema väiksemad ja keskmise suurusega omanikud, kes hoidsid maad spekulatiivsel eesmärgil, lootuses seda hiljem kallimalt edasi müüa.
Mida see tähendab Eesti investorile?
Otsest mõju pole, sest välismaalane ei saa Taimaal maad otse omada. Ent kui teil on osalus Tai äriühingus, mis maad omab, tõstab maksutõus teie tegevuskulusid. See mõjutab ka arendusprojektide majanduslikku loogikat ja lõppkokkuvõttes ruutmeetri hinda uutes korterelamutes. Sellepärast tasub Tai investoril, ka Kinnisvara Tais'i klientidel, projekti struktuuri ja maaomandi tausta enne ostuotsust põhjalikult kontrollida.
See tuletab meelde, et Bangkoki turg liigub läbipaistvuse suunas. Linn viib reeglid vastavusse maa tegeliku kasutusega. Investorile, kes valib vara reaalse tootluse, mitte spekulatiivsete skeemide põhjal, on see hea märk: turg muutub selgemaks ja ennustatavamaks.
Allikas: Nation Thailand