Kui kaalud Phuketis või Bangkokis kinnisvarasse investeerimist, siis see uudis peaks su tähelepanu köitma: Tai politsei lammutas hiljuti 33 firmast koosneva võrgustiku, mida Hiina kodanikud kasutasid Bangkoki luksuskodude ostmiseks nominaalaktsionäride kaudu. Kokku vahetas omanikku vara väärtuses üle 1,275 miljardi bahti (ligikaudu 35 miljonit USA dollarit). Skeem oli klassikaline: välismaalane asutab Tai firma, kuhu pannakse tuumaks Tai kodanikest näiline aktsionäride ring, ning firma nimel ostetakse maad ja maja, et mööda hiilida välismaalaste maaomandi keelust.
See ei ole üksikjuhtum. Operatsiooni ulatus ja meediakäsitlus annavad selge signaali: Tai võimud karmistavad survet nominaalomaniku struktuuridele üle kogu riigi. Kui mõtled kinnisvarale Bangkokis, Phuketis või mujal Tais, on nüüd õige hetk oma riskid külma peaga üle vaadata, mitte lasta end lihast agendist meelitada varjuskeemi.
Lühivastus: mis täpselt juhtus?
Tai politsei paljastas Hiina nominaalvõrgustiku: 33 firmat, 33 luksuskodu Bangkokis, koguväärtusega üle 1,275 miljardi bahti. Skeem tugines Tai nominaalaktsionäridele, et mööda minna maaomandi keelust, mis on sätestatud maakoodeksi seaduse (Land Code Act) paragrahvis 86. Rikkujaid ootab vara konfiskeerimine, trahvid ja kriminaalmenetlus välisäritegevuse seaduse (Foreign Business Act, FBA) alusel.
Reid ei ole isoleeritud sündmus. Alates 2024. aastast on Tai erijuurdluse osakond (Department of Special Investigation, DSI) tõstnud kontrolli intensiivsust just luksussegmendis. Sellega seotud Phuketi kolmanda faasi operatsioon puudutas 77 firmat ja maad väärtuses 1,053 miljardit bahti, mis näitab, et kampaania ulatub kaugele Bangkokist väljapoole, sh saartele.
Seadusega kooskõlas olevad teed on endiselt olemas: omandiõiguslikud (freehold) korterid, pikaajaline rendileping (30+30+30 aastat) ning BOI-ga (Board of Investment) seotud investeerimisstruktuurid.
Miks see juriidiline alus üldse eksisteerib?
Välismaalaste maaomandi keeld tuleneb 1954. aasta maakoodeksi seaduse paragrahvist 86. See seadus on kehtinud muutumatuna üle 70 aasta ning sellest ei tee erandit ei residentsus ega elite-viisa omamine.
Välisäritegevuse seadus (1999) piirab välismaise omandi osakaalu Tai firmas, mis tegeleb teatud tegevusaladega (sh maatehingud), kuni 49%-ni. Nominaalkokkulepped, kus Tai aktsionärid ei pane sisse tegelikku kapitali, on liigitatud kriminaalkuriteoks.
Kui suur on operatsiooni tegelik ulatus?
The Nation Thailandi andmetel asuvad juurdluse alla sattunud kinnisvarad Bangkoki mainekamates linnaosades, kus ühe kodu keskmine väärtus on umbes 38,6 miljonit bahti (üle 1 miljoni USA dollari).
Seotud kolmanda faasi operatsioonis Phuketis, Phang Ngas ja Krabis kaasati üle 500 ametniku, vahistati 59 inimest, otsiti läbi 60 objekti ning uuriti 77 firmat, mis olid seotud maa ja aktsionäristruktuuridega, hõlmates vara väärtuses ligikaudu 1,053 miljardit bahti.
Riigi tasandil on ainuüksi Samuil ja Phanganil ülevaatuse alla võetud üle 11 400 välismaiste sidemetega firma, üle kogu riigi on kontrollitud rohkem kui 7000 firmat ning enam kui 850 firma vastu on juba algatatud kohtumenetlus. Riigi hinnanguline kahju on ligikaudu 15 miljardit bahti.
Milline vara jääb seaduslikuks valikuks?
Välismaalane võib Tais täiesti seaduslikult omada korterit omandiõiguse (freehold) alusel, kui hoone välismaise omandi kvoot (maksimaalselt 49% kogu põrandapinnast) ei ole täis.
2024-2025 aastatel arutas valitsus seaduseelnõu, mis lubaks välismaalastel osta kuni 1 rai (1600 m²) maad minimaalse investeeringuga 40 miljonit bahti, kuid ettepanek jäi poliitilise vastuseisu tõttu seisma.
Nominaalskeemide eest ähvardavad karistused ulatuvad trahvini kuni 1 miljon bahti, vangistuseni kuni 3 aastat, ning maaosakonna korraldusel sunniviisilise varamüügini 180 päeva jooksul.
Korduma kippuvad küsimused
Kas välismaalane saab 2026. aastal Tais seaduslikult maja osta?
Välismaalane ei saa otse omada maad, millel maja seisab. Seadus keelab maaomandi mitteresidentidele. Seaduslikud teed hõlmavad hoone konstruktsiooni eraldi omamist, samal ajal kui alusmaa renditakse pikaajaliselt, või ostu Tai abikaasa kaudu, teatud piirangutega. Korterid seevastu saab osta täielikult omandiõiguse (freehold) alusel.
Millised on nominaalomaniku struktuuri riskid?
Riskid on tõsised. Lisaks vara konfiskeerimisele ja kriminaalvastutusele on investor täielikult sõltuv nominaalaktsionäridest. Need Tai 'partnerid' omavad firmat seaduslikult ja võivad igal ajal vara müüa või juhatuse liikmeid vahetada. Sellistes vaidlustes langetavad kohtud üldjuhul otsuse riigi kasuks.
Miks on võimud just praegu jõustamist karmistanud?
Mitu tegurit koondusid korraga. Luksuskinnisvara hindade tõus tõmbas ligi meedia ja avalikkuse tähelepanu. Poliitiline retoorika 'maa müümisest välismaalastele' kogus parlamendis hoogu. DSI sai lisaks täiendavat rahastust ja laiendas digitaalseid tööriistu kahtlaste firmastruktuuride jälgimiseks, mida kinnitavad käimasolevad faasilised operatsioonid Bangkokist Phuketini ja lõunasaartele.
Millised Bangkoki linnaosad on kõige suurema järelevalve all?
Kõige rangema tähelepanu all on tippasukohad: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor ning suletud elamurajoonid (moo baan) Bang Na ja Ramkhamhaengi piirkonnas. Üle 20 miljoni bahti väärtusega kinnisvarad märgistatakse automaatselt ülevaatuseks.
Kas rendileping (leasehold) on ohutu alternatiiv?
Pikaajaline rendileping (30 aastat koos pikendamisvõimalustega) on Tai seaduse alusel tunnustatud õiguslik instrument. Esimene 30-aastane periood on täielikult kaitstud. Teise ja kolmanda perioodi pikendamine sõltub lepingust ja maaomaniku heausksusest, mistõttu on hoolikalt koostatud õiguslik leping hädavajalik.
Mis saab varast pärast konfiskeerimist?
Maaosakond annab korralduse sunniviisiliseks müügiks 180 päeva jooksul. Kui omanik ei müü vabatahtlikult, läheb vara oksjonile. Tulu tagastatakse omanikule, millest arvatakse maha trahvid ja kulud, kuigi oksjonihinnad jäävad tavaliselt turuhinnast tuntavalt madalamaks.
Kas see puudutab ainult Hiina investoreid?
Ei. Seadus kehtib kõigile välismaalastele, ilma eranditeta. Sarnaseid juhtumeid on varem esitatud Venemaa, Euroopa riikide ja Austraalia kodanike vastu, eriti Phuketis ja Koh Samuil. Hiina võrgustik tõmbas tähelepanu just oma mastaabi tõttu, kuid jõustamismehhanism on universaalne, mida kinnitavad paralleelsed operatsioonid Phuketis, Phang Ngas ja Krabis.
Kuidas saab investor oma kapitali Tais seaduslikult kaitsta?
Kolm sammu on kõige olulisemad. Esiteks, osta korter omandiõiguse (freehold) alusel 49% välismaise omandi kvoodi piires. Teiseks, kui huvi pakuvad villad, kasuta rendilepingu struktuure koos kontrollitud advokaadiga. Kolmandaks, tee iga kinnisvara puhul põhjalik õiguslik due diligence sõltumatu advokaadi kaudu, kellel puudub side arendajaga.
See juurdlus ei ole erand, vaid osa Tai võimude süsteemsest poliitikasuunast. Nominaalstruktuurid, mis toimisid kümnendeid, kannavad nüüd vastuvõetamatut riskitaset. Kui plaanid ostu Bangkokis või saartel, on ainus mõistlik tee rangelt seaduslik omandivorm. Tai turg on jätkuvalt atraktiivne: korterite üürimäär jääb aastas 5-7% vahemikku ning sisenemiskulu on murdosa sellest, mida ostja maksaks Singapuris või Hongkongis. Kuid kapitali kaitse algab õigest tehingustruktuurist, ning siin tasub konsulteerida kohaliku turu tundvate spetsialistidega, näiteks Kinnisvara Taisi meeskonnaga, enne mis tahes lepingu allkirjastamist.
Allikas: International Investment