Kui oled pannud oma raha Phuketi ehitatavasse korterisse ja üleandmise kuupäev hakkab lähenema vaikuses, tasub kohe teada üht: force majeure ehk vääramatu jõu klausel ei vabasta Tai arendajat automaatselt kohustustest. Tai tsiviil- ja kaubandusseadustiku paragrahvid 8 ja 219 nõuavad tõestust, et asjaolud olid tõeliselt ettenägematud, vältimatud ja arendaja kontrolli alt väljas. Pelgalt ehitusmaterjalide kallinemine seda reeglina ei täida.
- aastal on see teema muutunud päevakajaliseks: kütusetarnete katkestused, logistikaprobleemid ja tõusvad ehitushinnad on saanud arendajate lemmikargumendiks, kui üleandmine venib. Eestlasele, kes on investeerinud miljoneid baate ehitusjärgus projekti, tähendab see sageli kuudepikkust ootamist üle kokkulepitud tähtaja.
See pole tühi hirmutamine. Tööstusandmete kohaselt liikus Phuketi ehitusjärgus korterite turul aastatel 2021-2025 kokku ligikaudu 470 miljardit Tai baati, millest umbes 60% tehingutest tegid välismaised ostjad. Samal ajal on ostjakaitse ja järelevalve turul endiselt suhteliselt nõrk, ja lepingueelselt makstud ettemaksud ei ole projekti seiskumise korral tihti üldse tagatud.
Mida tähendab force majeure Tai seaduse järgi?
Tai tsiviil- ja kaubandusseadustiku paragrahvi 8 kohaselt on force majeure sündmus, mis toimub kummagi poole süüta ja mida ei olnud võimalik ette näha ega ära hoida, näiteks loodusõnnetus, sõda, pandeemia või valitsuse kehtestatud keeld. Materjalihindade kõikumist üldjuhul force majeure'iks ei loeta.
Mõned olulised faktid, mida iga ostja peaks teadma:
- Arendaja peab tõestama dokumenteeritud põhjusliku seose force majeure sündmuse ja tekkinud viivituse vahel
- Ostjal on õigus nõuda ametlikku kirjalikku teadet, milles on täpselt kirjas põhjus ja uuendatud ajakava
- Tüüpiline force majeure'iga seotud viivitus jäi 2025-2026 aastal vahemikku 3 kuni 12 kuud
- Ilma lepingus oleva force majeure klausli olemasoluta ei saa arendaja sellele üldse tugineda ilma eraldi kohtumenetluseta
- Detailseid pabereid ja tõendeid koguvad ostjad on oma õiguste kaitsmisel märgatavalt tugevamas positsioonis
Neli tüüpilist stsentaariumi, millega Eesti ostja võib kokku puutuda
Stsenaarium 1: reaalne ja tõendatav force majeure
Kinnitatud üleriigiline kütusepuudus või valitsuse kehtestatud piirang on tõeline näide. Sellisel juhul on mõistlik viivitus aktsepteerida, kuid nõuda kindlasti kirjalikku teadet uue ajakavaga ning küsida hüvitist, näiteks teenustasu allahindlust või viimistluse täiendust. Risk on väike, kui arendaja on hästi kapitaliseeritud ja kindla taustaga.
Stsenaarium 2: force majeure kui ettekääne
Mõned arendajad viitavad kütusekriisile, kuigi tegelik põhjus peitub rahastuse puudumises või kehvas projektiplaneerimises. Sellisel juhul tasub tellida lepingu sõltumatu õiguslik ülevaatus ja võrrelda väidetavat põhjust reaalse turuolukorraga. Tai kohtud kontrollivad force majeure väiteid üsna põhjalikult.
Stsenaarium 3: viivitus venib, arendaja vaikib
See on kõige murettekitavam muster. Teate puudumine, uuendatud ajakava puudumine ja müügikontor, kes ei vasta, on selged hoiatusmärgid, mis nõuavad kohest tegutsemist: saada ametlik kiri koos notariaalselt kinnitatud tai keelde tõlgitud versiooniga ning esita kaebus Tai tarbijakaitseametile (Office of the Consumer Protection Board, OCPB). Samal ajal tasub kindlasti kaasata kohalik jurist.
Stsenaarium 4: ostja soovib lepingust taganeda
Kui viivitus ületab mõistlikku aega oluliselt (üldjuhul üle 12 kuu), võib ostja nõuda lepingu lõpetamist ja raha tagastamist. Tagasimakse tingimused sõltuvad aga konkreetsest lepingust ja arendajad jätavad sageli endale 10% kuni 30% juba tasutud summast. Tsiviilkohtumenetlus Tais võtab tavaliselt aega 1 kuni 2 aastat.
Võrdlustabel: kuidas eristada tõelist force majeure't kahtlasest
| Näitaja | Tõeline force majeure | Kaheldav force majeure | Petuskeem |
|---|---|---|---|
| Teavitus | Ametlik kiri kuupäevade ja põhjustega | Suuline või ähmane e-kiri, ilma detailideta | Puudub igasugune suhtlus |
| Tõendid | Valitsuse allikad, meedia, tööstusraportid | Üldsõnalised väited, ilma konkreetikata | Dokumente üldse ei esitata |
| Uus ajakava | Selge etapiviisiline plaan | Ähmased lubadused | Tähtajad nihkuvad pidevalt |
| Ostja tegevus | Nõustu, dokumenteeri, jälgi edenemist | Lepingu sõltumatu ülevaatus | Kohene juristi ja OCPB kaasamine |
| Tagasimakse tõenäosus | Kõrge (projekti valmimisel) | Mõõdukas (läbirääkimiste kaudu) | Madal (ainult kohtu kaudu) |
Peamised riskid ja vead, mida Eesti ostja peaks vältima
Risk 1: lepingu allkirjastamine ilma force majeure viivituse ajapiiranguta. Lahendus: enne allkirjastamist veendu, et lepingus on kindlaks määratud maksimaalne force majeure'ist tingitud viivitusperiood, näiteks 180 päeva, mille ületamisel saab ostja õiguse leping lõpetada.
Risk 2: sündmuste dokumenteerimata jätmine. Lahendus: säilita kogu kirjavahetus, pildista ehitusplatsi regulaarselt ning märgi üles iga kõne ja kohtumise kuupäev. Tai kohtud aktsepteerivad tõendina ka sõnumirakenduste ekraanipilte.
Risk 3: müügiagendi suuliste lubaduste usaldamine. Lahendus: iga kokkulepe peab olema kirjalikult dokumenteeritud tai keeles ja allkirjastatud ettevõtte volitatud esindaja poolt.
Risk 4: eeldus, et koduriigi õiguslikud mallid kehtivad ka Tais. Lahendus: palka jurist, kes on spetsialiseerunud spetsiifiliselt Tai kinnisvaraõigusele. Välisriigi õigusraamistikud ei kandu Taisse otse üle.
Risk 5: läbirääkimine tai keele oskuseta ja üksi. Lahendus: kaasa tõlk või kakskeelne jurist. Tai kohtud ja riigiasutused tegutsevad eranditult tai keeles.
Risk 6: arendajalt ostmine ilma finantsstabiilsust kontrollimata. Lahendus: kontrolli ettevõtte registreeringut Tai ettevõtluse arengu osakonna (Department of Business Development, DBD) andmebaasist, vaata üle valminud projektide portfell ning tutvu finantsaruannetega enne otsuse tegemist.
Laiem kontekst: Tai turg liigub tugevama regulatsiooni suunas
Tai ametivõimud karmistavad pidevalt välisomandi struktuuride järelevalvet, sealhulgas on kontrolli alla võetud üle 11 400 nomineerimisskeemiga seotud ettevõtte ainuüksi Koh Samuil ja Koh Phanganil. Seega peaks iga ostja arvestama, et bürokraatiat ja due diligence protsessi tuleb tulevikus pigem juurde kui vähem. Turg liigub selges suunas rangema regulatsiooni poole ning force majeure väited on vaid üks paljudest valdkondadest, mis satuvad üha tihedama õigusliku vaatluse alla.
Kõige olulisem sõnum on lihtne: ära satu paanikasse, kuid ära jää ka passiivseks. Force majeure on õiguslik mehhanism, mitte universaalne vabandus, mis kustutaks arendaja vastutuse. Sinu ülesanne on dokumenteerida, kontrollida ja kaasata professionaale varakult. Mida kiiremini tegutsed, seda paremad on su võimalused oma investeeringut kaitsta. Kui plaanid Phuketis või mujal Tais kinnisvarasse investeerida, aitab Kinnisvara Tais meeskond sul valida usaldusväärse arendaja ja lepingu enne allkirjastamist üle vaadata.
Allikas: The CITY - Asia