Kui oled kaalunud villa ostmist Phuketil Tai firma kaudu, nagu on teinud tuhanded välismaalased enne sind, siis nüüd tasub pidurit vajutada ja olukorda üle vaadata. Tai äriarengu amet (DBD) on võtnud luubi alla 36 277 välismaise seotusega firmat, kes omavad maad, ja see on suurim järelevalvekampaania aastate jooksul nn nomineestruktuuride vastu, mida on kasutatud riigi otsese välisomandi keelu ümberpõikamiseks.
Mis täpselt toimub?
Amet keskendub eelkõige 31 516 firmale, kus välismaine kapitaliosalus jääb ametlikult alla 49% piiri ehk täpselt selle läve alla, mis lubab firmal end registreerida Tai firmana ja seaduslikult maad omada. Probleem on selles, et paljudes neist skeemidest on Tai osanikud vaid paberil, tegelik kontroll ja raha aga välismaalase käes. DBD kavatseb sellised skeemid üles leida ja need sulgeda.
Thairathi andmetel hõlmab kontroll 16 provintsi, sealhulgas Bangkok ja viis ümberkaudset provintsi, samuti kümmet suuremat turismipiirkonda nagu Chonburi, Surat Thani ja Phuket. See tähendab, et tegu ei ole ainult ühe kuurortpiirkonna probleemiga, vaid riigi tasandi poliitikamuutusega, mis mõjutab kõiki populaarseid ostusihtkohti.
Miks see Eesti investorile korda läheb?
Paljud Eestist Phuketile investeerinud ostjad on kasutanud just Tai firma struktuuri, sest see tundus lihtsaim tee villa või maatüki omamiseks. Turuhinnangute kohaselt on kuni 60-70% Phuketi välismaalastele kuuluvatest villadest registreeritud Tai firmade kaudu, kus osanikeks on nomineerid. Kui su firma jääb kontrolli alla ja tunnistatakse nomineeskeemiks, võib Maa-amet nõuda kinnisvara müüki 180 päeva jooksul. Kui müüki ei toimu, võivad ametivõimud maa ise oksjonile panna.
Mida seadus tegelikult ütleb?
Välisäriseadus (Foreign Business Act, 1999) defineerib välismaise firmana iga ettevõtte, kus välismaine kapital ületab 49%. Alla selle läve olevad firmad käsitletakse Tai firmadena ja need võivad maad omada. Maakoodeksi seadus (Land Code Act B.E. 2497, 1954) aga keelab välismaalastel maad otse omada, erandiks vaid Investeeringute Ameti (BOI) heaks kiidetud projektid, mis nõuavad vähemalt 40 miljoni Tai bahti suurust investeeringut.
DBD ei vaata ainult osanike nimekirju, vaid ka tegelikku kontrolli: kes teeb otsuseid, kes finantseeris ostu ja kelle kontole jõuab tulu. Nomineeskeemi eest ähvardab Välisäriseaduse alusel trahv kuni 1 miljon Tai bahti ja/või 3 aastat vangistust, kuid tegelik risk on veel karmim - sundmüük 180 päeva jooksul.
Phuketi juhtum näitab, kuidas kontroll juba toimib
Seotud jõustamistegevuses viis 2026. aasta augustis toimunud Phuketi nomineevõrgustiku neljas etapp 16 inimese kohtu alla andmiseni (10 tailast, 6 välismaalast, sealhulgas kanadalased, venelased ja üks kasahh), kes olid seotud nominaalse omandi all tegutsevate ettevõtetega.
Laiem Phuketi maaomandi uurimine hõlmas 361 firmat, millest tuvastati 149 juriidilist isikut, kelle maaomand oli seotud kahtlase välismaise osalusega. Selle tulemusel esitati 114 kohtuhagi ja määrati 39 trahvi. Need arvud annavad aimu, kui laiaulatuslik ja süsteemne see kontroll tegelikult on.
Kas korteriomanikud peaksid muretsema?
Ei. Korterid jäävad sellest kontrollist puutumata: välismaalased võivad jätkuvalt omada kortereid otseomandina (freehold) niikaua, kuni hoone välismaine kvoot püsib alla 49%. See on eraldiseisev regulatsioon Korteriühistuseaduse (Condominium Act, 1979) alusel ja DBD järelevalve seda ei puuduta.
Kokkuvõtvad faktid
- 36 277 firmat välismaise osalusega on DBD järelevalve all seoses Tai maaseadusega
- Fookuses on 31 516 firmat, kus välismaine osalus jääb alla 49%, mis on tüüpiline nomineestruktuuride puhul
- Maakoodeks keelab välismaalastel maad otse omada; Tai enamusosalusega firma on ainus seaduslik tee ja just selle kuritarvitamist praegu jälgitakse
- Karistused nomineeskeemide eest ulatuvad kuni 1 miljoni Tai bahtini ja/või 3 aasta vangistuseni, kuid suurim risk on sundmüük 180 päeva jooksul
- Kontroll hõlmab 16 provintsi, sealhulgas Bangkoki linnastikku ja turismikeskusi nagu Phuket, Surat Thani (Koh Samui) ja Chonburi
- Kui omad maad Tai firma kaudu, tasub struktuur kiiresti juristiga üle vaadata
Kuidas saab välismaalane Phuketil seaduslikult kinnisvara omada?
On mitu seaduslikku teed. Esiteks pikaajaline maarent (leasehold) kuni 30 aastaks koos pikendamisvõimalusega. Teiseks hoone omamine eraldi maast, samal ajal maatükki rentides. Kolmandaks tõeline ühisettevõte Tai partneriga, kes reaalselt osaleb äris ja finantseerimises. Neljandaks korteri ostmine otseomandina (freehold).
Leasehold-lepingud annavad maaõiguse kuni 30 aastaks, tavaliselt kahe pikendamisvõimalusega, kuigi pikendamine ei ole seadusega garanteeritud. Leasehold-kinnisvara on tavaliselt 15-30% odavam kui vastav freehold-kinnisvara. Peamine erinevus on lihtne: rendid maad, mitte ei oma seda.
Miks kontroll just nüüd tugevneb?
Surve nomineestruktuuridele on kasvanud alates 2022. aastast, kui parlamendikomisjonid hakkasid arutama suuremahulist välismaist maaostu kuurortpiirkondades. Poliitiline surve, kinnisvarahindade tõus ja avalik mure välismaise kapitali koondumise pärast tippasukohtades on protsessi kiirendanud.
Mida teha, kui omad juba maad Tai firma kaudu?
Alusta sõltumatust õigusauditist, mis vaatab su struktuuri üle. Kui skeem osutub haavatavaks, saab jurist pakkuda ümberkorraldusvõimalusi: üleminek leasehold-vormile, tõelise Tai partneri kaasamine või maa müük, säilitades õigused hoonele.
Mis saab Phuketi ja Koh Samui villaturust edasi?
Lühiajaliselt võib pakkumine turul kasvada, kui osad omanikud otsustavad müüa enne ametliku korralduse saamist. Keskpikas perspektiivis liigub turg tõenäoliselt leasehold-struktuuride ja korterite suunas, mis võib omakorda tõsta nõudlust ja hindu neis segmentides.
36 277 firmat 16 provintsis - see mastaap viitab süsteemsele ja pikaajalisele poliitikamuutusele, mitte ühekordsele kampaaniale. Rahvusvahelistele investoritele on sõnum selge: kontrollimatute nomineeskeemide ajastu Tai maa ostmisel on lõppemas. Need, kes korrastavad oma struktuuri varakult, kaitsevad nii oma vara kui ka meelerahu, samas kui need, kes signaali eiravad, riskivad sundmüügi ja kriminaalvastutusega. Kinnisvara Taisi meeskonnana soovitame alati enne tehingut lasta struktuur ja dokumendid kohapeal juristil üle kontrollida.
Allikas: Thairath